В практике часто возникают ситуации, когда в следствии каких либо причин появляются объекты незавершенного строительства, возникает необходимость купли продажи объектов незавершенного строительства или приобретения объекта незавершенного строительства. Для этого изначально необходимо зарегистрировать на недостроенный объект право собственности. В российском законодательстве нет четкого определения объекта незавершенного строительства, по смыслу, речь может идти как о стадии завершения строительства, так в любой ее стадии, когда значительная часть работ уже выполнена.

Определение объекта незавершенного строительства есть только в одном документе – «Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства», которое было утверждено Межведомственной комиссией для улучшения координации работ по нормализации незавершенного строительства и совершенствованию нормативной базы от 06.04.1994 N ФБ-8. Этот документ, впрочем, который так и не был опубликован, определяет два признака объектов незавершенного строительства: остановка строительных работ из-за прекращения финансирования и истекшие сроки строительства. Продолжительное время шел спор, считать ли объекты незавершенного строительства недвижимостью или нет. Этим спорам положен конец 30 декабря 2004 г., когда вышел Федеральный Закон N 213, где в п. 1 ст. 130 ГК внесли изменения, согласно которым были включены объекты незавершенного строительства в перечень прочих недвижимых вещей. Однако не сняты вопросы при купле продаже объектов незавершенного строительства и приобретении объекта незавершенного строительства, если свое действие не прекратил договор строительного подряда. Логично считать, что любой объект права обязан иметь какую либо завершенность, но ее нет, так как в процессе строительства постоянно вносятся изменения. Многие специалисты считают, что объект незавершенного строительства должны какое - то время быть замороженными официально, для того, чтобы считаться объектами недвижимости, а следовательно, купля продажа объектов незавершенного строительства и приобретение объекта незавершенного строительства было законным.

Отправная точка по определению статуса объектов незавершенного строительства стал п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что дало законные основания для продажи объектов незавершенного строительства и объектов незавершенного строительства недвижимости. Этот закон признал недвижимостью объекты незавершенного строительства. В судебной практике ранее подтверждалось право объектов незавершенного строительства быть признанными недвижимостью, но каждый раз оговаривалось, при соблюдении каких условий это возможно. Ряд принятых правовых актов последнего времени устанавливает возможности установления государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, это необходимо для продажи объекта незавершенного строительства и объекта незавершенного строительства недвижимости. На такие объекты регистрация права собственности нужны, если строительство заморожено или приостановлено, что так же необходимо для их приватизации и совершения иных сделок. Для государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты необходимо так же учитывать все ограничения: доверительное управление, арест имущества, ипотека, сервитут. При продаже объекта незавершенного строительства и объекта незавершенного строительства недвижимости к новому владельцу перейдут и все ограничения, которые он должен выполнять. Может возникнуть вопрос – необходима ли регистрация недостроенного жилища, ведь в ст. 550 ГК РФ не указано требование к регистрации договора купли-продажи недвижимости. Здесь, вероятно, не обязательна регистрация недостроенного жилища, так как не приобретено статуса жилого дома объект незавершенного строительства. В . 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при необходимости купли - продажи объектов незавершенного строительства и объектов незавершенного строительства недвижимости, указанные объекты регистрируются согласно документам, которые подтверждают право пользования земельным участком, на котором находится объект. Так же необходимо приложить проектно - сметную документацию и документы, в которых содержится описание объекта незавершенного строительства.